|
Thai Rules &
Regulations
For Owning Property
While looking for a place to purchase
stay at Villa Bali Resort & Spa
|
To the
strict letter of Thailand land law, foreigners are, in general, prohibited
from buying freehold land in Thailand. However, there are various exceptions
in the law regarding this issue. There are also other methods available for
acquiring ownership interest in buying land or property in Thailand.
Methods of "Owning" Land in Thailand
|
|
1.
Investment/BOI:
Thai property law may allow foreigners to own a limited amount of land based
on investment of 40 million baht or more, provided that the land is used for
residential purposes. Additionally, foreign companies may be able to
purchase land for a limited period if they have the approval from the Board
of Investment (BOI). However, these methods are not convenient or
satisfactory for most people interested in acquiring property in Thailand.
|
|
2.
Leasing: Thai
property law allows a 30-year maximum lease period, with the possibility of
renewing the lease for another 30 years. This type of lease has become a
favorite used by foreigners to own or buy land. We will work with you to
draft the land and property lease, ensuring that it fully protects you and
your land and property rights. One advantage of a lease is that it is fairly
user-friendly and easier to maintain than forming a company.
|
|
3.
Company Ownership:
A Thailand-registered company may either be “Thai” or “foreign”. To be a
‘Thai” company, more than 50% of the company must be owned by Thai
shareholders (The remaining shares may be held by foreigners). This “Thai”
company may then legally purchase land or buy property in Thailand.
Buying property with a
limited liability company is one of the most popular methods for foreign
investors. This is because the Articles of Association can be written to
allow greater protection for foreign minority shareholders. Thailand law
generally requires that Thai nationals own a majority interest in a company
if they wish to purchase land legally.
|
|
4.
Condominiums:
According to the Condominium Act B.E. 2522 (A.D. 1979), a condominium is
defined as a building that can be have its separate portions sold to
individuals or groups for personal property ownership. Foreign investors as
well as other foreigners may own condominiums in the Kingdom of Thailand
under certain circumstances. Certain condominium buildings allow for
foreigners to purchase condos in free hold (fee simple). The condominium
buildings are located in specified metropolitan areas and may have limits on
the amount of units available for sale to foreigners.
|
|
5. Thai Spouse:
A Thai spouse of a foreigner may be allowed to buy land or property in
Thailand in his or her own name. However the married couple may be asked to
sign declarations at the Land Department to state that the property belongs
to the Thai spouse, prior to registration. This may have the effect of
waiving any claim on the land or property by the non-Thai spouse. This may
become problematic in a divorce case as it may be difficult for the non-Thai
spouse to prove that the land was marital property. In this case, a
skillfully drafted prenuptial agreement may come in handy to minimize the
risk to the non-Thai spouse.
(back to top)
|
|
Land Purchase in Thailand |
|
1. The “Gold Standard” for land ownership is a Chanot (Nor Sor
4). The title deed must be registered at the Land Department in the
province in which the land is located. It is possible for a land parcel to
be commonly held by several individuals. A person whose name appears on a
Chanot has all the legal rights to that land. He can also produce
the deed as evidence of ownership to Government officials, prove that the
land has clearly defined boundaries, and engage in legal acts upon that land
as allowed by the law.
|
|
2. Lesser title
deeds include a Nor Sor 3 Gor and a Nor Sor 3. Nor Sor
3 land title deeds do not have official markers designated on the land
by the Land Department. Therefore, the land boundaries are less certain than
with Chanot.
|
|
3. The land ownership right
which is the most problematic is the ‘possessory right”. A possessory right
is not evidenced by a title at the Land Department. Rather, it is shown in
the form of tax payments. Buyers of land should pay attention to “possessory
right”.
(back to top)
|
|
Title Deed |
Definition |
|
Chanot (Nor Sor 4)
|
Full title deed
|
|
Nor Sor 3 Gor
|
Second best title deed. It is
used while awaiting measurement for a Chanot .
|
|
Nor Sor 3 |
Third best title deed. Although
ownership may be reasonably ascertained, boundaries of the land are less
certain. |
|
Possessory Right
|
One of the weakest land rights.
This is normally an inherited land right proven by tax payments at the
local administrative office. |
|
|
Land Mortgages |
|
Land mortgages in Thailand must be made in writing and registered with the
Land Department of Thailand. Mortgages do not include the buildings built on
the land after the mortgage date unless they were agreed upon before the
mortgage documents were signed. In addition, buildings and other immovable
structures may be mortgaged separately and should be registered with the
Land Department or local Amphur (province).
(back to top)
|
|
Leasing
Land in Thailand |
|
1. A foreigner can obtain 100% interest for a land lease in
Thailand. Unlike direct land ownership, the law allows foreigners to obtain
long-term land leases.
|
|
2. Leases up to three years need
not be registered but registration at the Land Department is mandatory for
leases that are three years or more.
|
|
3. The maximum lease term
available is 30 years, with an option to renew for an additional 30 years.
Each lease renewal that is agreed upon with the landowner must be registered
at the local land office. For each new registration, taxes will be levied.
Land for industrial or commercial purposes may be leased for up to 50 years
by a foreign company under certain circumstances, with the possibility of
extending the lease thereafter.
|
|
4. There are numerous obstacles
faced by foreigners who wish to buy land or purchase property in Thailand.
To avoid these obstacles, many foreigners choose to acquire land on a
30-year leasehold with an option for extension. This is the simplest and
most straightforward way for foreigners to acquire property in Thailand. In
addition, a lease stays valid even in the event that the property or the
land is sold.
|
|
5. A foreigner’s lease rights
are formally recognized by the Thai law. The land lease is executed and
registered only once, after which very little legal maintenance is required.
In comparison, a limited company has several shareholders who may have
interests that are different from yours, and this could translate into
potential risks for you and your objectives. Also, a company requires
regulatory compliances such as yearly balance sheets to be filed with the
Tax Department.
|
|
6. Even a well-constructed land
lease and a separate option agreement to extend the lease between the
landowner and the lessee cannot guarantee the timely renewal of the lease. A
landowner may refuse to sign any registration for the lease extension beyond
the 30-year expiration. Although the lessee can sue the landowner for breach
of contract, the legal process entailed may be costly and time-consuming.
Other drawbacks include the difficulty in obtaining a mortgage for a lease
(as opposed to direct ownership); a lower resale value; and potential
lawsuits from the landowner for lease violations.
(back to top)
|
|
Forming a Company for Land
Ownership |
|
1. The main advantage of forming a company is that it allows
foreigners to acquire ownership interest in a freehold land in Thailand.
Unlike land leases, the ownership is permanent as long as the company stays
in existence and does not sell or transfer the land. Forming a company may
make sense for people seeking to hold land for long-term or investment
purposes, to provide for their future heirs, or for those contemplating
doing business in Thailand. Also, with ownership, it is possible to mortgage
the land and/or subdivide the land for resale. This is a right normally
conferred by land leases.
|
|
2. Many
foreigners consider hiring or using Thai shareholders to act as their
nominees when using a Thai company to buy land. The main problem with Thai
nominees is that once they become shareholders, they have legal share
ownership of the company and are no longer "nominees". Although you can
reduce the shareholders' control of the company, other mechanisms must be
put in place to legally protect your interest, like having all parties
sign a power of attorney.
|
|
3. The second issue to consider,
before registering a Thai company to purchase land or buy property, is
maintaining regulatory compliance of the company. Thai law requires balance
sheets to be filed yearly and a company address must be maintained.
Technically, inactive companies (companies not earning income) are subject
to de-listing. Therefore, an active company is better for purchasing
property or buying land in Thailand.
(back to top)
|
|
Regulations for
Foreign Ownership of Condominium |
|
1. In order to purchase a condominium certain
requirements must be met, for example: 1: A foreigner has permanent
residence in Thailand in accordance with Thai Immigration Law, or 2: A
foreigner is allowed into or resides in Thailand in accordance with Thai
Investment Promotion Law, or 3: A foreign legal entity is in accordance
with the Announcement of the Foreign Business Act BE 2542 (AD 1999), and
has been granted an Investment Promotion Certificate in accordance with
the Investment Promotion law, or 4: A foreigner or foreign legal entity
who brings foreign currency into Thailand, or brings in Baht currency from
the account of a person residing abroad, or uses foreign currency from
their deposit account. This requirement is normally met by the
presentation of a Dor Tor 3 form which is provided by the bank receiving
an incoming remittance from abroad.
|
|
2. In many areas of Thailand a foreigner or
foreign legal entity can acquire up to, but not exceeding, 49% of the
total floor area of the combined condominium units. However, more that 49%
of ownership may be allowable in certain condominium buildings in Greater
Bangkok and various other municipalities and districts according to
Ministerial Regulations.
|
|
3. Most Foreigners purchase a condominium by
showing evidence of an incoming remittance of foreign currency into their
bank account from abroad as demonstrated by a valid Dor Tor 3 form from a
Thai Bank.
|
|
4. Property ownership of a condominium can be
inherited if the heir to ownership meets one of the original criteria for
foreign ownership. Otherwise the condominium must be sold within one year
of inheritance. Similarly, inheriting ownership of more than 49% of total
condominium floor area must conform to certain regulations, namely that
the condominium not occupy more than 5 rai, that it not exist outside of
Greater Bangkok or other designated municipalities, and that it has at
least 40 units in a building registered for at least one year.
|
|
5. A lawyer is recommended to review the documents
concerning the condominium and to supervise the transfer.
|
| 6. Condominiums
may be leased to foreigners for periods of up to 30 years and may have
options to renew. Leases of greater than 3 years are required to be
registered with the Land Department. (back to top)
|
|
Entering into a lease, or forming a
company to buy land or purchase property - both methods have its advantages
and disadvantages. It would be wise to examine your individual needs and
obtain legal counsel from knowledgeable and trustworthy attorneys before you
make a decision.
|
|
Swedish
Enligt den strikta Thailändska lagen, är utlänningar generellt sett
förbjudna att köpa mark med full besittningsrätt. Emellertid finns det
diverse undantag i lagen som belyser denna fråga. Det finns dessutom andra
förfaringssätt som är tillgängliga för att förvärva äganderättsintresse i
att köpa mark eller egendom i Thailand.
Förfaringssätt att ”Äga”
mark i Thailand
|
|
1.
Investering/BOI:
Thailändsk ägodelslag kan bevilja utlänningar att äga en begränsad mängd
land baserad på investeringar om 40 miljoner ”Baht” eller mer, förutsatt att
jorden används för bostadsändamål. Utöver detta kan utländska bolag,
förutsatt att de har BOI’s (Bord Of Investment) godkännande; under en
begränsad period uppköpa mark. Emellertid är dessa metoder inte lämpliga
eller tillfredställande för de flesta personer som är intresserade av att
förvärva egendom i Thailand.
|
|
2.
Arrende:
Thailändsk ägodelslag beviljar ett hyreskontrakt på max 30 år, med
möjlighet att förnya kontraktet i ytterligare 30 år. Denna typ av arrende
har kommit att bli en favorit bland utlänningar för att äga eller köpa mark.
Hjälp kan fås att göra ett utkast till ett mark- och egendomsavtal som
försäkrar att du skyddas fullständigt och även din mark och egendom. En
fördel med arrende är att det är ganska användarvänligt och lättare att
underhålla än när man bildar ett bolag.
|
|
3.
Att äga ett bolag:
Ett Thai-registrerat bolag kan antingen vara ”Thai” eller
”utländskt”. Om bolaget är Thai måste mer än 50 procent av bolaget vara ägt
av Thailändska aktieägare (resterande aktier kan ägas av utlänningar). Detta
Thaibolag får då lagligt inköpa mark eller egendom i Thailand.
Inhandling av egendom genom ett bolag
med begränsad förpliktelse är en av de mest populära metoder utländska
investerare använder sig av. Detta är på grund av att stadgan om
kompanjonskap (Articles Of Associations) kan skrivas så att den tillåter
större skydd åt utländska aktieägare som är i minoritet. Generellt sätt
kräver Thailändsk lag att en Thailändsk medborgare äger majoriteten av
andelarna i ett bolag om dom önskar att inhandla mark lagligt.
|
|
4.
Condominiums (andelsfastighet, andelslägenhet
och bostadsförening): Enligt
Condominiumlagen B.E. 2522 (A.D. 1979) är ett condominium definerat så som
en byggnad vars lägenheter kan säljas i separata delar till individer eller
grupper för personligt ägande av egendom (lösöreäganderätt). Utländska
investerare och även andra utlänningar får äga condominium i det Thailänska
kungariket under vissa omständigheter. Vissa condominiumhus beviljar
utlänningar att inhandla condominium med full besittningsrätt och oinskränkt
besittning. Condominiumhusen befinner sig i specifika storstadsområden och
kan ha ett begränstat antal enheter tillgängliga för försäljning till
utlänningar.
|
|
5.
Thailändsk äkta make/maka:
En Thailändare som gifter sig med en utlänning kan få tillåtelse att köpa
mark och egendom i Thailand i sitt namn. Emellertid kan det gifta paret bli
tillfrågat att skriva under ett tillkännagivande hos motsvarigheten till det
på engelska”Land Department” som redogör att egendomen tillhör den
Thailänska äkta hälften före inskrivningen. Följden kan bli att utländska
äkta hälften avstår från anspråk på marken eller egendomen. Detta kan dock
bli problematiskt i en skilsmässa då det kan vara besvärligt för den
utländska äkta hälften att bevisa att marken var äktenskaplig egendom. Om
detta skulle hända är ett välskrivet äktenskapsförord att föredra då det
minimerar risken för den utländska äkta hälften.
|
|
Att köpa mark i
Thailand |
|
1.
Det mest priviligerade sättet att äga mark I Thailand är en
Chantot (Nor Sor 4). Äganderättshandlingen måste vara registrerad
hos ”The Land Department” i den provinsen som marken finns i. En jordlott
kan ägas gemensamt av flera individer. En person vars namn uppträder på en
Chantot har alla lagliga rättigheter till den marken.
Äganderättshandlingen kan användas som bevis på ägandeskap till
regeringsmaktens tjänstemän, som bevis på att marken har tydliga gränser och
för att engagera sig i handlingar på marken som är godkända av lagen.
|
|
2.
Begränsade äganderättshandlingar inkluderar
Nor Sor 3 Gor
och
Nor Sor 3.
Äganderättshandlingen
Nor Sor 3
har inga formella betecknade markeringar för marken på ”The
Land Department” och därför kan gränsdragningen vara osäkrare än med en
Chanot.
|
|
3. Det
mest problematiska sättet att äga mark i Thailand är genom en
besittanderätt.
Besittanderätten är ingen äganderättshandling hos ”The Land Department”.
I stället uppvisas den i form av skattebetalning. Markköpare bör vara
uppmärksamma på denna typ av markköp.
(back to top)
|
|
Äganderättshandling |
Definition |
|
Chanot (Nor Sor 4) |
Full äganderättshandling |
|
Nor Sor 3 Gor |
Näst bästa äganderättshandlingen. Används under tiden man inväntar
inmätningen till en Chanot . |
|
Nor Sor 3 |
Tredje bästa äganderättshandlingen.
Även om ägandeskapet är tämligen fastställt är markens gränser mindre
säkra. |
|
Besittanderätt |
En av dom svagare äganderätterna. Detta är oftast en ärvd äganderätt
som bevisas genom att man har betalt skatt för den på det lokala
förvaltningskontoret. |
|
|
Markinteckningar |
|
Markinteckningar i Thailand måste nertecknas och registreras hos “The Land
Department of Thailand”. Inteckningar inkluderar ej byggnader på marken som
är uppförda efter inteckningen skrevs förutsatt att dom inte specificerades
innan inteckningen skrevs under. Byggnader och andra immobila strukturer kan
intecknas separat och bör registreras hos ”The Land Department” eller den
lokala
Amphur
(provinsen).
|
|
Arrendera
mark i Thailand |
|
1.
En utlänning kan äga 100% av arrenderad mark i Thailand. Till
skillnad från direkt ägandeskap tillåter lagen utlänningar att få arrendera
under en längre tid.
|
|
2.
Arrende upp till 3 år
behöver inte registreras men allt arrende över 3 år kräver obligatorisk
registrering hos “The Land Department”.
|
|
3. Den
maximala arrende-perioden är 30 år med möjlighet att förnya i ytterligare 30
år. Varje förlängning som godkännes av markägaren måste registreras hos ”The
Local Land Office”. För varje ny registrering kommer skatten att omtaxeras.
Mark som är avsedd för industriella eller kommersiella syften kan arrenderas
i upp till 50 år av ett utländskt bolag under vissa omständigheter med
möjlighet att utöka arrendet därefter.
|
|
4. Det
finns ett flertal hinder, som en utländsk köpare av mark eller egendom kan
ställas inför i Thailand. För att undvika dessa hinder väljer många
utlänningar ett 30-årigt arrende med möjlighet att förlänga. Detta är det
enklaste sättet för utlänningar att förvärva mark i Thailand. I händelse av
att arrenderad mark eller egendom säljes är dock kontraktet fortfarande
giltigt.
|
|
5.
En utlännings
arrende-rättigheter är officiellt erkänd av Thailändsk lag. Arrendet
registreras och verkställes enbart en gång och kräver därefter mycket lite
juridiskt underhåll. Jämför man detta med ett aktiebolag som har flera
aktieägare med eventuellt andra intressen kan det innebära potentiell risk
för dig och dina mål. Utöver detta kräver ett bolag att man redovisar vissa
dokument till ”The Tax Department” såsom en årlig balansrapport.
|
|
6.
Även
ett väl genomtänkt arrende-avtal och en separat överenskommelse om
förhandsrätt på förlängning garanterar ej en förnyelse av avtal. En
markägare kan vägra att skriva under en förlängning av arrendet efter att
den maximala tiden om 30 år har gått ut. Arrendatorn kan stämma markägaren
för kontraktsbrott, men den juridiska processen som följer kan dock vara
både kostsam och tidsödande. Andra bakslag inkluderar svåriheten att få en
intäckning på arrendet (i motsats till direkt ägandeskap), ett lägre
vidareförsäljningsvärde och potentiella stämningar från markägare för
avtalsbrott.
|
|
Att bilda ett bolag för markäganderätt |
|
1.
Den största fördelen till varför man bildar ett bolag är för att
det tillåter utlänningar att göra anspråk på ägandeskap på både egen mark
och egendom med full besittningsrätt. I jämförelse med arrende är
ägandeskapet av mark permanent så länge bolaget existerar och varken säljes
eller skrivs över i någon annans namn. Att bilda ett bolag kan vara till
fördel för personer som söker att äga mark under en längre tid eller för
investeringssyften, försörja framtida arvingar eller för dom som funderar på
att göra affärer i Thailand. Med ägandeskap finns även möjligheten till
inteckning eller uppdelning av marken för återförsäljning. Detta är en
rättighet som normalt sett tilldelas arrenden.
|
|
2.
Många utlänningar
överväger att hyra eller använda sig av Thailändska aktieägare som sina
representanter när ett Thailändskt bolag köper mark. Det största problemet
med Thailändska representanter är att när dom blivit aktieägare äger dom
juridiskt sett aktierna i bolaget och är inte längre ”representanter”. Även
fast än du kan reducera aktieägarens kontroll över bolaget måste även andra
saker tas om hand för att juridiskt sätt försvara dina intressen såsom att
alla inblandade skriver under en fullmakt.
|
|
3.
Vad man mer bör
beakta innan man registrerar ett Thailändskt bolag för köp av mark eller
egendom är att man
sköter bolagets papper på rätt
sätt.
Thailändsk lag kräver årliga balansrapporter och en företagsadress måste
finnas. Tekninskt sett blir inaktiva bolag (bolag utan inkomst) avskrivna.
Det är därför bättre med ett aktivt bolag för köp av mark och egendom i
Thailand.
|
|
Föreskrifter om utländskt ägande av insatsbostäder (Condominium) |
|
1.
För att få köpa en insatsbostad måste
vissa krav fyllas. Det räcker att ett av de följande kraven uppfylls 1:
En utlänning har permanent boende i Thailand enligt ”Thai Immigration
Law” 2: En utlänning tillåts vistelse eller bor i Thailand enligt
”Thai Investment Promotion Law” 3: Ett utländsk företag, en
organisation eller annan verksamhet som bedrivs legalt i enlighet med ”The
Announcement Of The Foreign Business Act BE 2542 (AD 1999)” och har blivit
beviljad ett ”Investment Promotion Certificate” i enlighet med ”The
Investment Promotion Law” 4: En utlänning eller utländsk
organisation/verksamhet/företag som för in utländsk valuta i Thailand, eller
för in ”Baht” från ett konto som tillhör en person som bor utanför Thailand,
eller om man avnänder utlänsk valuta från sitt kapitalkonto. Detta senaste
krav uppfylls oftast av en ”Dor Tor 3”-blankett som banken tillhandahar när
dom mottagit en penningförsändelse från utlandet.
|
|
2.
I många delar av Thailand kan
en utlänning eller utländsk
organisation/verksamhet/företag förvärva upp till, men inte över, 49% av den
totala golvytan av de kombinerade Condominium-enheterna. Utöver detta kan
dock ägandeskapet överskrida 49% i vissa Condominiumbyggnader i ”Greater
Bangkok” och även andra kommuner eller distrik i enlighet med ”Ministerial
Regulations”.
|
|
3.
De flesta utlänningar införskaffar andelsbostäder genom att bevisa en
penningsförsändelse på utländsk valuta till deras konto från ett utländskt
konto. Detta bevisas då genom en giltig ”Dor Tor 3”-blankett från en
Thailändsk bank.
|
|
4.
Ägandeskapet av en
andelsbostad kan ärvas om arvtagaren kan uppfylla en av kriterierna för
utländskt ägandeskap. Annars måste andelsbostaden säljas inom ett år från
det att den togs över. På liknande sätt kan de vara om man ärver ägandeskap
på över 49% av den totala golvytan på andelsbostaden. Det finns vissa regler
angående detta som att andelsbostaden inte upptar över 5 ”rai”, att den
inte är belägen utanför ”Greater Bangkok” eller andra speciellt utsedda
kommuner. Den måste även ha minst 40 enheter i en byggnad och vara
registrerad i minst ett år.
|
|
5.
Det är rekommenderat att en jurist ser över dokument beträffande
andelsbostaden och överser eventuella överföringar.
|
|
6.
Andelsbostaden kan kan
hyras ut till utlänningar på perioder om 30 år med möjlighet till förnyelse.
Kontrakt på över 3 år måste registreras hos ”The Land Department”.
|
|
Att ingå ett arrende-kontrakt eller
bilda ett bolag för att köpa mark eller egendom – båda metoderna har sina
fördelar och nackdelar. Du bör undersöka vad du själv söker och skaffa
juridisk vägledning från kunniga och pålitliga jurister innan du tar ett
beslut.
(back to top) |
|